3АО «Юниор» (сторона-1), Сидоров (сторона-2), Иванов (сторона-3) заключили договор от 30.10.06 о совместной деятельности в целях строительства нежилого двухэтажного здания в г.…
3АО «Юниор» (сторона-1), Сидоров (сторона-2), Иванов (сторона-3) заключили договор от 30.10.06 о совместной деятельности в целях строительства нежилого двухэтажного здания в г. Орле. В соответствии с пунктом 1.2 договора вкладом стороны - 1 являются денежные средства для полного финансирования строительства здания, стороны - 2 - право аренды земельного участка под строительство здания на основании договора аренды от 04.08.07, стороны - 3 - право аренды земельного участка под строительство здания на основании договора аренды от 31.07.06. Согласно пункту 2.1 внесенное сторонами имущество, а также построенное в результате совместной деятельности здание признаются их общей долевой собственностью с распределением долей следующим образом: сторона - 1 - 112/200 доли нежилого здания, сторона - 2 - 25/200 доли, сторона - 3 - 63/200 доли. Дополнением от 28.06.2007 к договору о совместной деятельности стороны изменили редакцию пункта 2.1, установив, что построенное в результате совместной деятельности имущество является собственностью участников по помещениям, а именно: ЗАО «Юниор» получает в собственность помещение на втором этаже площадью 91,3 кв.м. и помещение на первом этаже площадью 270,5 кв.м.; предприниматель Сидоров помещение площадью 48,0 кв.м.; предприниматель Иванов - помещение площадью 56,5 кв.м. Актом приемочной комиссии от 20.06.2007, введено в действие законченное строительством двухэтажное кирпичное здание торгового центра по Советскому пр., д. 57. На основании договора от 30.10.06., дополнения к нему от 28.06.2007, акта приемки от 20.06.2007 произведена государственная регистрация права собственности Сидорова на нежилое помещение площадью 48,0 кв.м; Иванова на нежилое помещение площадью 56,5 кв.м., о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности. На основании тех же документов произведена государственная регистрация права собственности ЗАО «Юниор» на нежилые помещения. Через месяц после регистрации права собственности, ЗАО «Юниор», ссылаясь на то, что фактически предприниматели вклады, предусмотренные договором о совместной деятельности, не внесли, поскольку договоры аренды земельного участка с указанными в договоре от 30.10.06. реквизитами в период строительства здания не действовали, а право собственности на спорные нежилые помещения возникло у стороны 1 как на созданное за его счет имущество, обратилось в арбитражный суд с иском о прекращении права собственности предпринимателей на полученные ими нежилые помещения. Кто прав в споре?
Данная задача касается вопросов права собственности, а также договорных отношений и регистрации прав на имущество. Рассмотрим подробно ситуацию:
Исходные данные:
Договор от 30.10.2006 о совместной деятельности:
- Вклад стороны 1 (ЗАО «Юниор») — денежные средства.
- Вклад стороны 2 (Сидоров) — право аренды земельного участка по договору от 04.08.2007.
- Вклад стороны 3 (Иванов) — право аренды земельного участка по договору от 31.07.2006.
Положения договора:
- Имущество и здание признавались общей долевой собственностью с распределением долей.
- После изменения от 28.06.2007: имущество — собственность участников по помещениям (конкретным нежилым помещениям).
Законченная стройка:
- Акт приемочной комиссии от 20.06.2007 зафиксировал завершение строительства двухэтажного здания.
- Государственная регистрация прав собственности:
- Сидоров — на помещение 48,0 кв.м. (по договору аренды от 04.08.2007)
- Иванов — на помещение 56,5 кв.м. (по договору аренды от 31.07.2006)
- ЗАО «Юниор» — на свои нежилые помещения (по договору и дополнению).
Спор:
- ЗАО «Юниор» считает, что фактические вложения скрыты и право собственности на помещения должно принадлежать ему, так как деньги и строительство финансировались за его счет, а договор аренды земельных участков не действовал в период строительства.
Анализ ситуации
A. Право собственности на нежилые помещения
- В соответствии с договором и дополнением, а также актом приемки завершенного строительства, в результате строительства возникло право собственности у указанных лиц на конкретные помещения.
- После государственной регистрации права собственности по Гражданскому кодексу РФ считается, что право собственности на недвижимость у зарегистрированного лица возникает именно с момента регистрации.
Б. Относительно вкладов и договоров аренды
- В вклад стороны 2 и 3 — право аренды земельных участков — было зафиксировано договорами аренды, действовавшими на момент строительства.
- При этом право аренды предоставляет возможность строить и владеть недвижимостью на арендованных участках, а не самому заключающему договор получать право собственности на здания или помещения.
В. Важные моменты:
- Закон защищает права тех, кто является зарегистрированным владельцем недвижимости. После госрегистрации право собственности на помещения зарегистрированы за конкретными лицами.
- В случае, когда строительство завершено, а право собственности зарегистрировано, это создает презумпцию права владения и собственности.
Г. Что говорит законодательство?
- Согласно ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности возникает в результате государственной регистрации.
- В случае спорных ситуаций право собственности, зафиксированное в ЕГРН, имеет преимущество перед утверждениями о фактических вложениях, которые не подтверждены регистрацией.
Кто прав в споре?
ЗАО «Юниор», согласно представленным документам и нормам законодательства, не имеет зарегистрированного права собственности на указанные помещения.
Права на помещения зарегистрированы за:
- Сидорова — помещение 48,0 кв.м.
- Иванова — помещение 56,5 кв.м.
- ЗАО «Юниор» — на свое имущество, в соответствии с договором и дополнением.
ЗАО «Юниор» утверждает, что деньги и строительство финансировались за его счет, однако это не дает автоматического права собственности — право собственности возникло только после государственной регистрации.
Вывод:
В споре правомочны стороны, у которых зарегистрировано право собственности на помещения. Поскольку право регистрации собственности произведено в соответствии с законом, суд, скорее всего, удовлетворит иск Сидорова, Иванова и ЗАО «Юниор» — они имеют зарегистрированные права.
Анализируя позицию ЗАО «Юниор»:
- Если оно заявляет, что имущество фактически создано за его счет, однако не подтверждает этого документально — например, договоров или иных оснований для переуступки прав — оно не сможет обосновать свои требования об отмене прав.
Итог
Правомочие владельцев помещений (Сидорова, Иванова и ЗАО «Юниор») подтверждается государственными регистрациями.
ЗАО «Юниор» не имеет законных оснований требовать признания права собственности на эти помещения, так как регистрация уже проведена в соответствии с законом и права сторон закреплены в государственных актах.
Если нужен более подробный разбор или разъяснение отдельных аспектов, я готов помочь!
