Практическая работа. Техника и приёмы составления договора аренды недвижимости, земельного участка, договора финансовой аренды (лизинга). Цель работы: углубить и закрепить…
Практическая работа. Техника и приёмы составления договора аренды недвижимости, земельного участка, договора финансовой аренды (лизинга). Цель работы: углубить и закрепить теоретические знания, полученные на лекции и в процессе самостоятельной работы, рассмотреть договоры о передаче имущества в пользование. Ход работы Заданне 1. Просмотреть видеоролик на платформе СПС «КонсультантПлюс» https://www.consultant.ru/edu/center/training/law/theme4/lesson4/ С помощью онлайн-сервиса Конструктора договоров СПС «КонсультантПлюс» составить и экспортировать в Word договор аренды недвижимости со следующими условиями: Организация планирует сдать в аренду другой организации помещение под офис сроком на 5 лет. Это помещение нуждается в ремонте. Требуется заменить сантехнику и радиаторы, окна и межкомнатные двери. Будущий арендатор готов выполнить эти работы, но предлагает владельцу помещения зачесть затраты на улучшение имущества в счет арендной платы. В дальнейшем арендодатель предлагает возложить на арендатора не только обязанность по проведению текущего ремонта, но и обязанность по проведению планового и внепланового (аварийного) капремонта. Арендатор в принципе не возражает, но хотел бы быть уверенным в том, что арендодатель не будет возражать против продления арендных отношений по истечении срока действия договора. Процесс подготовки договора в данной ситуации достаточно трудоемкий, т. к. в договоре много условий, которые нуждаются в детальной проработке и согласовании между сторонами сделки, не упустите все эти условия. Решение правового кейса 1. ИП Королев договорился взять в аренду на полгода у АО «Сквозняк» принадлежащие последнему складские помещения. Стороны подписали договор аренды, в котором предмет договора был определен следующим образом: «складские нежилые помещения, находящиеся на территории бывшего завода «Арсенал», расположенного по адресу г. Курск, переулок Тупиковый, д. 15.». Одновременно сторонами был подписан акт передачи имущества с такой же формулировкой. Через несколько дней после подписания договора аренды арендодатель передал арендатору ключи от четырех складов и выдал пропуск для проезда на территорию завода, а также электронный ключ от шлагбаума перед складами. Арендатор начал использовать склады для хранения своих грузов. Через четыре месяца арендодатель направил ему претензию в связи с задолженностью по арендной плате, на которую арендатор не ответил. Выяснилось, что он съехал, забрав все свое имущество и оставив ключи вахтеру. В суде арендатор заявил, что договор аренды не может считаться заключенным, поскольку предмет договора - недвижимое имущество - должен содержать установленные законом характеристики, позволяющие определить его как индивидуально-определенную вещь, чего в данном случае не было. Был ли заключен в данном случае договор аренды? Какие условия договора аренды являются существенными в силу указания закона? Всегда ли несогласование существенного условия приводит к незаключенности договора? Что собой представляет принцип эстоппеля, применим ли он к описанной ситуации? Аргументируйте ответ. Сошлитесь при решении на закон.
Давайте разберемся поэтапно с ситуацией и вопросами, исходя из требований российского гражданского законодательства, в частности, Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
1. Был ли заключен договор аренды?
Ответ:
По условиям, которые указаны в договоре и акте передачи имущества, между ИП Королев и АО «Сквозняк» был оформлен договор аренды. В соответствии с ГК РФ (ст. 606), договор аренды недвижимого имущества считается заключенным, если стороны достигли соглашения по основным условиям.
Для определения заключенности договора важны следующие существенные условия:
- Предмет договора (вид имущества, его точное описание)
- Срок аренды
- Арендная плата и порядок ее определения
В данном случае, договор определяет предмет как «складские нежилые помещения, находящиеся на территории бывшего завода «Арсенал»», что является достаточно обобщенно, однако для договора аренды недвижимости важно, чтобы предмет был чётко определён (ст. 606 ГК РФ).
Факт передачи имущества и подписанных актов свидетельствует о факте передачи ключей и фактического использования склада, что подтверждает фактическое заключение договора. Но юридическая оценка зависит от наличия достаточного определения предмета.
2. Какие условия договора аренды являются существенными по закону?
Согласно ГК РФ (ст. 607, ст. 610), существенные условия договора аренды включают:
- Предмет договора (вид, характеристика, местоположение имущества)
- Размер и порядок выплаты арендной платы
- Срок аренды
Если хотя бы одно из этих условий отсутствует или неопределенно, договор считается незаключенным.
Однако, в практике иногда бывает достаточно обобщенного или ссылочного описания, если остальное условие было согласовано и понятно для обеих сторон, и есть подтверждение фактических действий (например, передача ключей и использование склада).
3. Всегда ли несогласование существенного условия ведет к незаключенности договора?
Ответ:
Не всегда. Согласно положениям ГК РФ, если хотя бы одно существенное условие не определено или не согласовано, договор может не считаться заключенным.
Однако, есть прецеденты и судебная практика, что если исковые или фактические действия свидетельствуют о намерениях сторон и есть непрерывное исполнение (например, передача ключей, использование имущества), суд может признать договор заключенным, даже если некоторые условия формально недопределены, особенно если стороны фактически относятся как к заключенному договору.
Принцип эстоппеля (запрета противоречить своим предшествующим действиям) (ст. 11 ГК РФ) в данном случае применяется в контексте, что стороны, начав исполнение договора, не могут затем отменять его или оспаривать существование, если их действия указывают на наличие и условия договора.
4. Что собой представляет принцип эстоппеля, применим ли он к ситуации?
Принцип эстоппеля (зАПРЕТ ЗАЩИТЫ ОТ ПРЕДШЕСТВЕННЫХ ДЕЙСТВИЙ, противоположных ранее сделанным действиям) — это правило, не допускающее стороны уклоняться от своих предварительных действий и заявлений, если эти действия создают у другой стороны добросовестное уверение (надежду) в существовании определенных условий или правил.
В ситуации с арендой:
— Передача ключей, акты, использование склада — свидетельство фактического аренда. После этого стороны могут рассматривать договор как существующий, даже если по формальным признакам он был недостаточно точно оформлен.
— Операции и действия сторон по пользованию имуществом могут свидетельствовать о наличии договора аренды, и суд может применить эстоппель, отказавшись оспаривать договор на основании технических формальных ошибок или недостатков.
Вывод:
Да, принцип эстоппеля может применяться в этой ситуации, особенно если одна из сторон, начав пользоваться имуществом или выполняя обязательства, создаст у другой стороны добросовестное доверие в наличии действующего договора.
Итоговая резюме:
- В условиях данного примера, договор аренды скорее всего, считается заключенным на основании фактических действий — передача и использование имущества, подписанный акт.
- Ключевые существенные условия — предмет, срок и арендная плата — в определенной мере, указаны, хоть и в общем виде, что допустимо, если стороны фактически выполняют договор.
- Неисполнение или отсутствие четкого определения условий может повлечь признание договора недействительным, однако факт пользования имуществом обычно свидетельствует о наличии договора.
- Применение принципа эстоппеля вполне возможно, поскольку действия сторон (передача ключей, использование склада) создают у добросовестной стороны убеждение, что договор заключен.
Если нужен более конкретный разбор или юридическая практика, могу помочь дополнительно!
